Comment calculer la capacité d’emprunt ?

Demander un crédit dans un établissement bancaire de son choix est sans aucun doute, le moyen par excellence pour financer un projet immobilier ou tout autre projet d’ailleurs. Mais avant, vous devez fournir plusieurs informations dans le dossier.

Parmi les éléments que vous devrez prendre en compte, figure la capacité d’emprunt. Pour connaitre votre capacité d’emprunt, un calcul est nécessaire et c’est bien ce que vous découvrirez dans cet article. Quoi qu’il en soit, cet article vous en dit plus sur le sujet.

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La capacité d’emprunt : que comprendre ?

La capacité d’emprunt ou la capacité d’endettement représentent le montant qu’une banque est en mesure d’octroyer à un particulier, en tenant compte de sa capacité d’achat pour financer son projet d’investissement immobilier. L’octroi d’un prêt immobilier suit donc cette condition qui varie en fonction du taux d’endettement et surtout du reste à vivre du ménage de l’emprunteur. Le reste à vivre est ce qui va rester à l’emprunteur pour faire vivre sa famille lorsqu’il payera toutes les charges qui s’imposent sur son revenu.

Plusieurs autres facteurs influent sur la détermination de la capacité d’emprunt. Ce qui compte pour la banque, c’est de savoir jusqu’à quel niveau l’emprunteur est en mesure de s’endetter afin de ne pas laisser sa famille dans la misère totale après la déduction des mensualités. Le taux d’intérêt et la durée du prêt seront alors déterminants pour savoir le montant possible d’emprunt. Au fur et à mesure que le taux d’intérêt est élevé, les mensualités s’allongent et cela influe par défaut sur la capacité d’endettement du ménage emprunteur.

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La banque pourra opter pour l’allongement de la durée du prêt et en ce moment l’emprunteur verra sa capacité de subsistance augmenter. Cependant cette option va exacerber le coût total de crédit octroyé. Dès lors, une grande question se pose : comment alors déterminer la capacité d’emprunt ?

La capacité d’emprunt : comment la déterminer ?

Pour déterminer votre capacité d’emprunt, vous devez déduire de vos revenus, toutes vos charges fixes. Votre apport personnel et toutes formes d’aides financières dont vous pouvez prétendre bénéficier, pourraient agir sur le total de vos revenus. Le taux d’endettement permet de déterminer le pourcentage des dettes qui seront déduites de vos revenus mensuels et le montant qui restera pour payer vos charges mensuelles régulières. Ces charges récurrentes sont par exemple les factures d’électricité, d’eau, de téléphone, etc.

Déterminer votre taux d’endettement permet à la banque de savoir si vous ne vivez pas au-dessus de vos moyens sous le coût de nombreuses dettes. Pour déterminer le taux d’endettement, il vous faudra multiplier par 100 le quotient issu de la division de vos charges récurrentes mensuelles par vos revenus fixes mensuels. Le résultat sera votre taux d’endettement. En dessous de 33% de taux d’endettement, les banques sont réticentes à vous octroyer un prêt immobilier ou tout autre type de prêt. Que faut-il alors considérer comme revenus et comme charges dans le calcul de votre capacité d’emprunt ou d’endettement ?

Calcul de la capacité d’endettement : quels revenus considérer ?

Les revenus de l’emprunteur sont déterminants dans le calcul du taux d’endettement. C’est un élément essentiel aussi pour faire les calculs de votre taux d’endettement. Cependant les revenus pris en compte sont les revenus qui sont fixes.  Ils sont de plusieurs ordres.

  • Votre salaire et traitement issu de votre activité principale ;
  • Votre pension de retraite lorsque vous êtes un salarié ;
  • Vos bénéfices industriels et de vos activités commerciales;
  • Vos bénéfices non commerciaux et ceux issus de vos activités agricoles;
  • Vos revenus fonciers issus de vos rentes immobilières ;
  • Vos revenus issus de vos placements financiers réguliers.

Cette liste n’est pas exhaustive, vous pouvez avoir une autre source qui vous procure de revenus et il va falloir en faire cas, lors du calcul de votre capacité d’emprunt. Par ailleurs, les revenus qui n’offrent pas de garanties ne sont pas pris en compte. Comme revenus non garantis, les primes qui vous sont octroyées exceptionnellement dans votre fonction. Les primes d’allocations familiales ne sont pas non plus prises en compte dans les calculs. Aussi chaque banque a sa particularité de prise en compte des revenus ; d’autres considèreront par exemple comme revenus votre épargne.

 

Quelles charges considérer ?

Les charges à prendre en compte dans le calcul de la capacité d’endettement sont les suivantes :

  • Les montants mensuels de remboursement de crédit en cours si vous avez déjà fait des emprunts dont les remboursements sont toujours d’actualité. On peut énumérer les crédits de consommation, des crédits automobiles ou un crédit immobilier si vous en aviez déjà contracté pour l’achat d’un bien immobilier ;
  • Votre loyer mensuel, si vous êtes locataire ;
  • Les pensions alimentaires, si vous en versez à un ex-conjoint.

Cette liste n’est pas exhaustive, vous pouvez avoir d’autres charges dont vous pouvez faire état lors du calcul de votre capacité d’emprunt. Il faut retenir que toutes les institutions bancaires ne prennent pas en considération les mêmes charges, d’autres vous considèreront comme charges les impôts qui s’imposent sur votre revenu et même votre épargne.

Les critères influant sur la capacité d’emprunt

Le calcul de la capacité d’emprunt sera influencé par certains critères. Ceux-ci sont les suivants :

  • Votre taux d’endettement: cela influe beaucoup sur votre capacité d’endettement. Les deux vont de paires ;
  • Le montant de votre apport personnel: ce montant aide à augmenter la capacité d’emprunt ;
  • Que le taux soit fixe ou variable, le type de prêt à des répercussions sur votre capacité d’emprunt ;
  • Le montant de vos mensualités et la durée de votre emprunt: Ils agissent aussi bien sur votre capacité d’endettement ;
  • Votre état de santé et votre âge: ces facteurs constituent des facteurs influant sur la capacité d’endettement, car ils pourront faire varier la durée de votre emprunt et du coup agir sur le montant des mensualités.

Le bien que vous voulez acquérir en faisant appel à votre prêt ne joue en rien sur votre capacité d’emprunt. C’est uniquement le montant que vous sollicitez qui pourra subir des modifications.

L’augmentation de la capacité d’emprunt

Il est possible d’augmenter votre capacité d’emprunt. Comment y parvenir ?

Vous pouvez faire un apport personnel qui pourra être issu de vos économies personnelles, d’un don généreux dont vous avez pu bénéficier ou encore, d’un prêt auprès d’un particulier. Vous pourriez tirer aussi les fonds de cet apport des bénéfices de votre entreprise ou même d’un héritage. Vous pouvez toutefois aussi bénéficier d’autres aides tels qu’un prêt à taux zéro ou une épargne logement qui pourront faciliter votre emprunt.

Aussi lorsque vous avez un autre crédit immobilier ou plusieurs crédits à la consommation ou encore un crédit auto en cours, vous pouvez procéder par rachat de crédit afin de les regrouper et faire diminuer vos mensualités. Pourquoi aussi ne pas en payer certains pour diminuer les charges sur vos revenus ? Vous pouvez aussi opter pour deux prêts, une technique moins connue, mais efficace. Vous partagez la durée de remboursement qui sera considérée si c’était un seul prêt pour en contracter deux.

Il est possible de faire des simulations en ligne pour déterminer votre capacité d’emprunt ou consulter des courtiers qui pourront mieux vous orienter. Pensez à consulter aussi plusieurs institutions bancaires pour comparer leur proposition afin de choisir la meilleure.

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